Beberapa bulan terakhir, industri properti di tanah air ini tak ubahnya manusia yang sedang demam dan diberi obat oleh dokter ahli. Ya, begitulah, ada gelontoran pelonggaran aturan terkait kredit perbankan ke sektor properti.

Yang pertama, Bank Indonesia melonggarkan ketentuan LTV untuk kredit pemilikan properti; di sini, first home buyer bahkan dibebaskan dari keharusan menyediakan DP (down payment/uang muka).

Stimulus dari Jalan Kebun Sirih tersebut tertuju kepada sisi demand alias konsumen properti. Lantas, bagaimana dengan stimulus ke sisi supply properti hunian, yang artinya kemudahan untuk para pengembang? Jawaban terbaru muncul dari OJK (Otoritas Jasa Keuangan) yang merencanakan melonggarkan pemberian kredit akuisisi kavling untuk para developer.

Baca Juga: Dulu Ditertawakan, Usulan IPW Soal Rumah Pertama Tanpa DP Kini Diterima BI

Sekilas, kita semua tentu berpikir bahwa dua tipe stimulus tersebut (satu ke konsumen dan satu lagi ke developer) bakal jadi obat dari dokter ahli ke pasien yang demam lama. Dan mungkin industri properti kembali tumbuh baik, bisa kembali naik di atas 10 persen per tahun.

Potensi pertumbuhan tersebut memang ada. Tetapi, kita seyogianya jangan menafikan satu pertanyaan penting: ke siapa sebaiknya relaksasi kredit kavling itu tertuju?

Seperti kita ketahui bersama, ada berbagai kelas pengembang di Indonesia. Pula, kelas properti hunian yang dibangun, berbeda-beda.

Paralel dengan itu, ada berbagai segmen calon konsumen properti yang merupakan bagian dari kekurangan pasokan rumah (backlog) sebesar setidaknya 10 juta unit.

Kavling merupakan komponen utama dari pengembangan properti hunian. Dalam hal ini, biaya akuisisi kavling besarnya signifikan bagi satu proyek properti hunian. Ditambah fakta bahwa tidak semua developer punya ekuitas memadai, maka memang selayaknya bahwa kredit kavling dilonggarkan oleh pihak regulator, bukan?

Yang perlu diperhatikan, ke siapa seyogianya pelonggaran itu tertuju? Dan bagaimana idealnya hingga pelonggaran itu bisa membantu sangat baik dalam upaya keras kita semua memangkas tajam backlog perumahan?

Kiranya, beberapa hal perlu kita cermati bersama di sini. Yang pertama, kita perlu meneropong “anatomi” backlog perumahan. Dalam artian, mereka yang ada di backlog itu tergolong segmen konsumen mana?

Data dari berbagai kalangan bisa bercerita banyak tentang itu. Dari REI, ada informasi bahwa kelas menengah yang belum memiliki rumah, jumlahnya cukup signifikan, sekira 3 juta unit. Sisanya, sudah tentu segmen masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Nah, adalah sangat tepat ketika pelonggaran kredit akuisisi kavling itu tertuju kepada developer yang membangun properti hunian untuk segmen menengah atau juga MBR, bukan? Dengan demikian, pasokan hunian kepada dua segmen itu lebih mengalir, dan pemangkasan backlog perumahan bisa terbantu banyak.

Baca Juga: Kebijakan Pemerintah Beratkan Pengembang MBR, SPS Group: Kami Optimis Capai Target

Adapun hal lain yang perlu diperhatikan adalah ketepatan sasaran spirit pelonggaran kredit tersebut. Ketika tujuannya adalah mendorong pasar properti hunian secara sehat, sangat jelas bahwa pelonggaran tersebut jangan lantas beralih menjadi instrumen investasi kavling secara massif oleh kalangan developer.

Dalam hal ini, mesti ada rambu yang tepat untuk pemberian pelonggaran itu. Misalnya, pelonggaran hanya diberikan ke developer yang berekam jejak sangat baik dalam membesut hunian untuk segmen MBR. Ataupun, pelonggaran hanya diberikan dengan batasan luas lahan tertentu.

Bisa pula, pelonggaran kredit tersebut lebih mengutamakan developer dengan ekuitas tidak terlalu tinggi. Dan belum berkesempatan menjadi perusahaan publik sehingga belum bisa menggali dana publik via aksi di bursa saham.

Akhir kata, sejak crash pasar properti di tahun 1998, secara garis besar bisa dikatakan bahwa perbankan masih cenderung “mewaspadai” kalangan developer dalam pemberian kredit. Dan kredit akuisisi lahan seolah mesin yang bahan bakarnya dibatasi karena adanya memori buruk ke crash 1998 itu.

Sebenarnya, developer properti sudah ada banyak cara menyiasati “pembatasan bahan bakar” tersebut. Antara lain via skema KSO dengan pemilik kavling, menggunakan pembayaran bertahap ke pemilik kavling, dan lain-lain; developer telah terbiasa tidak mengandalkan dana perbankan dalam akuisisi kavling.

Akan tetapi, sudah pasti kita semua seyogianya merespons hangat pelonggaran oleh OJK itu, bukan?