Pemerintah Harus Lebih Fokus ke Perumahan Rakyat

“Departemen perumahan rakyat harus ada. Jadi nggak ada conflict of interest. Jangankan kita, Amerika, negara yang sudah maju saja ada departemen perumahannya. Dan orangnya juga harus mengerti dan paham soal perumahan dan kendala-kendalanya,” – Asmat Amin.

PropertiTerkini.com – Bisnis properti di Tanah Air yang mulai lesu sejak 2015 masih juga belum pulih. Perang dagang antara Amerika dan China menjadi salah satu penyebabnya. Selain itu, faktor dalam negeri, seperti kondisi politik hingga regulasi dan berbagai kebijakan terkait. Properti diperkirakan baru akan kembali tumbuh pada tahun 2020 mendatang.

Baca Juga: Asmat Amin: Katanya Urus Izin 20 Hari, Faktanya 200 Hari

Asmat Amin, CEO PT Sri Pertiwi Rejeki (SPS Group) mengungkapkan, properti dengan segmen di bawah Rp1 miliar masih lumayan bagus. Apalagi untuk segmen perumahan rakyat, baik rumah subsidi maupun rumah murah lainnya.

Merujuk pada angka Gross Domestic Product (GDP) per kapita, mayoritas penghasilan penduduk Indonesia sebesar 3.700-3.800 dolar Amerika per tahun. Itu artinya, bila dibagi per bulan, maka rata-rata penghasilannya adalah sebesar Rp3,8-4 juta.

Dengan angka tersebut, berarti rata-rata kemampuan masyarakat Indonesia mencicil rumah adalah sebesar sekitar Rp1,2-1,3 juta per bulan. Artinya, rumah yang mampu mereka beli adalah rumah-rumah subsidi sampai dengan harga sekitar Rp250 juta.

“Ini kalau kita rata-ratakan semuanya. Tapi memang ada yang di atas, ada juga yang kemampuannya di bawah itu. Jadi benar bawah sebanyak 70% masyarakat kita hanya mampu cicil rumah subsidi. Sedangkan sebanyak 25% mampu cicil rumah di bawah Rp600 juta dan sisanya hanya 5% yang bisa mencicil rumah dengan harga Rp600 jutaan ke atas,” ujar Asmat kepada awak pers di Dafam Teraskita Jakarta, akhir Mei lalu.

Baca Juga: Kejar Target 15.000 Rumah, Berikut Proyek Andalan SPS Group

Berikut rangkuman pernyataan Asmat Amin kepada media yang menanyakan soal kondisi properti saat ini, hingga gambaran kondisi properti di masa mendatang. Termasuk juga proyek-proyek rumah sederhana yang masih menjadi fokus “Raja Rumah Subsidi” tersebut:

Bagaimana prediksi Anda terkait perkembangan bisnis properti hingga akhir tahun ini?

Tergantung segmennya. Segmen Rp1 miliar ke bawah masih oke. Apalagi untuk landed Rp600 jutaan ke bawah masih oke. Ini karena kemampuan dan daya beli masyarakat yang semakin terbatas. Peluang terbesar memang berada di segmen perumahan rakyat atau rumah sederhana.

Artinya investasi properti masih belum menarik juga?

Saya rasa belum waktunya. Saat ini hanya benar-benar untuk orang tempati. Artinya pembelinya adalah end user. Beberapa faktor mempengaruhi hal ini, antaralain politik. Kemudian, saat ini, pemerintah juga jor-joran bangun infrastruktur, yang mana tidak bisa langsung dinikmati, dampaknya memang tidak langsung dirasa. Artinya butuh waktu, mungkin sekitar 5-10 tahun baru sebuah daerah jadi ramai. Takutnya, pemerintah kehabisan dana untuk proyek-proyek infrastruktur ini.

Baca Juga: CT Bilang Infrastruktur Saat Ini Seperti Pil Pahit, Apa Maksudnya?

Infrastruktur memang bagus dan sudah harusnya dibangun, karena selama ini, sesudah pemerintahan Presiden Soeharto dan sampai Pemerintahan Presiden Joko Widodo (Jokowi) baru ada pembangunan massif lagi di bidang infrastruktur. Pastinya, banyak dana yang dikeluarkan untuk proyek-proyek infrastruktur. Artinya semua perlu waktu, pembangunannya perlu waktu, setelah bangun, adaptasi kota juga perlu waktu. Jadi benar-benar long term.

Sehingga pemerintah juga perlu ukur-ukur, kekuatannya sampai di mana. Termasuk lokasi infrastruktur yang dibangun. Kalau kita lihat saat ini, pemerintah bangun dari Sabang sampai Merauke. Untuk jangka panjang ini memang sangat bagus. Artinya, kesenjangan antara Jawa dengan luar Jawa, terutama ke Indonesia Timur akan semakin teratasi dengan adanya infrastruktur.

Jadi apa yang mesti difokuskan, selain infrastruktur?

Salah satunya adalah perumahan rakyat yang juga harus diutamakan. Karena ini pun bisa menjadi bom waktu. Orang kan perlu tempat tinggal. Beda logikanya, kalau tidak ada jalan tol, orang masih bisa lewat jalan biasa. Tapi kalau tidak ada rumah, orang mau tinggal di mana? Jadi ke depannya, pemerintah harus lebih memilah, fokus-fokus mana yang harus lebih dahulu dibangun. Jadi lebih diseleksi.

Baca Juga: Pemerintah Dorong Milenial Punya Rumah Layak Huni

Saya bicara di sektor perumahan rakyat, kalau bisa digenjot lagi, pembangunannya diperbanyak supaya rakyat lebih cepat dapat rumah. Apalagi backlog perumahan hampir 12 juta dan kebutuhan rumah ini, 70 persennya adalah FLPP, 25% di bawah Rp600 juta, dan hanya 5% yang di atas Rp600 juta. Makanya sebelum Pilpres pak Jokowi wacanakan untuk perumahan milenial dan perumahan ASN, kami pengembang memang sangat antusias. Karena di situ segmennya juga besar sekali. Mungkin sekitar 25%-an.

Soal ASN, pemerintah berencana memindahkan Ibukota Negara ke lokasi baru. Apakah SPS Group sudah berencana membangun perumahan bagi ASN di sana?

Sejauh ini kami belum memikirkan ke sana, dan soal ini, Bappenas yang lebih tahu. Tapi sebaiknya, menurut saya, pemerintah harus lebih berhati-hati lagi, karena gejolak ekonomi dunia juga sudah tidak menentu. Adanya perang dagang antara Amerika dan China yang masih berlanjut dan jikalau mata uang Yuan hancur, maka otomatis rupiah juga ikut hancur juga. Coba bayangkan kalau rupiah jebol ke Rp18-20 ribu per dolar Amerika, apa yang akan terjadi. Jadi saya rasa harus lebih selektif ke depannya. Dengan situasi dunia yang seperti sekarang ini.

Apakah proyek high rise/superblok seperti proyek bapak di Chadstone Cikarang juga terdampak dengan situasi ini?

Saya rasa untuk proyek-proyek seperti superblok memang sangat terdampak. Sudah 3-4 tahun, rata-rata proyek superblok banyak kendala. Tapi untuk proyek Chadstone karena timing tepat sehingga sejauh ini tidak ada masalah. Ditambah lagi dengan fasilitas dalam kawasan juga lumayan komplit, seperti mall, hotel, soho, bahkan ada helipad juga di sana. Lokasi kami juga sangat strategis, berada di segitiga emas Cikarang. Tapi kalau kita amati proyek-proyek superblok yang lain, rata-rata semuanya lesu. Kita berharap tahun 2020 ini mulai naik lagi.

Baca Juga: Cipta Dana Biayai Kredit Kepemilikan Apartemen Chadstone Cikarang

Artinya, diprediksi untuk 2020 termasuk properti investasi juga akan mulai naik lagi?

Harusnya memang begitu. Kalau kita melihat berdasarkan siklus properti, biasanya setiap 5 tahun. Mulai lesu sejak 2015, jadi timing untuk recovery memang mulainya di 2020. Cuman ini juga dilihat tergantung situasi makro ekonomi kita dan dunia. Jadi kita berharap agar 2020 bisa naik kembali, tentunya pemerintah juga bisa tekan dengan adanya insentif-insentif yang akan mereka berikan kepada sektor properti.

Karena ingat, sektor ini membawahi 126 industri. Jadi kalau properti ini jalan, otomatis industri lain pun jalan dan perekonomian pun akan jalan. Properti ini gerbongnya ekonomi nasional. Pemerintah harus menyadari akan hal ini. Dengan naiknya properti, otomatis ekonomi nasional pun akan growth.

Bagaimana tanggapan bapak terhadap kenaikan harga rumah subsidi, sementara di sisi lain anggaran FLPP diturunkan?

Program Sejuta Rumah perlu di apresiasi karena itu saya lihat goodwill yang ada di pak Jokowi. Tetapi, kita juga harus melihat, rumah apa yang akan kita buatkan untuk mereka. Pertama kita juga mesti melihat juga, dapur mereka (rakyat Indonesia) ini seperti apa. Kita bisa lihat dari GDP per kapita kita yang masih berkisar 3.700-3.800 dolar Amerika per tahun. Artinya pendapatan rata-rata cuma Rp3,8-4 juta per bulan.

Baca Juga: Resmikan Bendungan Rotiklot di Belu, Jokowi: Petani Panen Lebih dari Sekali

Dari angka tersebut terlihat bahwa kemampuan rata-rata mencicil rumah penduduk Indonesia hanya sekitar Rp1,2-1,3 juta per bulan. Artinya, rumah yang mampu mereka beli adalah rumah-rumah subsidi sampai dengan harga Rp250 juta. Ini kalau kita rata-ratakan semuanya. Tapi memang ada yang di atas, ada juga yang kemampuannya di bawah itu. Jadi memang benar bawah 70% masyarakat kita mampunya cicil rumah subsidi, sementara sebanyak 25% mampu cicil rumah di bawah Rp600 juta dan hanya 5% yang bisa cicil Rp600 jutaan ke atas.

Jadi dengan kenaikan harga rumah subsidi ini saya rasa tidak ada masalah jika melihat rata-rata pendapatan rakyat Indonesia tersebut. Pertanyaannya, suplainya, bisa tidak dengan harga segitu. Dengan harga tanah yang masih melejit memang semakin susah bagi pengembang untuk bangun rumah subsidi. Kalau tidak salah REI pun bilang bahwa hanya bisa bangun sekitar 230.000 unit dalam setahun. Artinya tidak banyak, sementara kebutuhan masyarakat kan mencapai 1 juta unit.

Apa saja kendala yang menyebabkan suplai perumahan rakyat bisa terhambat?

Ada beberapa kendala yang memang harus dipikirkan terobosannya. Misalnya seperti perizinan yang katanya sudah dipangkas pemerintah pusat, tapi kenyatannya di pemerintahan daerah masih diadakan. Jadi harus ditinjau di tiap-tiap daerah. Saya pikir, seperti amdal untuk di perumahan FLPP harus ditiadakan. Ini juga yang memakan waktu sangat lama.

Baca Juga: Pelabuhan Patimban Topang Berkembangnya Segitiga Emas Pantura

Saat debat presiden beberapa waktu lalu, mereka bilang lama proses izinnya hanya 20 hari. Saya bilang, hanya untuk urus amdal (analisa dampak lingkungan) saja sudah 200 hari. Kalau itu kawasan industri memang sangat perlu amdal. Tapi kalau sudah perumahan, gak perlu ada amdal. Jadi kalau seperti ini dipangkas, otomatis pengembang akan lebih cepat membangun perumahan. Jadi pengembang tidak perlu harus menunggu semua izin sampai 1 tahun. Kalau amdal-nya dipangkas, paling juga 2-3 bulan saja.

Backlog perumahan masih sangat besar, apakah masih bisa mengandalkan landed house, ataukah harus vertikal?

Dengan adanya backlog perumahan yang mencapai 12 juta ini, pemerintah tidak bisa hanya mengandalkan landed house. Mau tidak mau, ke depannya harus ke atas. Satu rumah butuh lahan dan sarana sekitar 100 m2. Kalau 12 juta kali 100, sama dengan 1,2 miliar m2 tanah. Sangat tidak mungkin kita sanggup. Mau tidak mau harus ke atas.

Sebenarnya skim harga Rp250 juta untuk yang ke atas sudah bagus. Cuman, kenapa kok dibatasi harga jual per meter-nya, sekitar Rp7 jutaan? Cost saja sudah hampir Rp8 juta. Biayanya Rp4,5 juta untuk yang gross, nett-nya tambah 25%. Belum tanahnya, belum bangun dua tahun nggak boleh KPR indent. Itu juga salah satu masalahnya. Bangun dua tahun kan bunganya sudah 24%. Cost-nya sudah Rp8 juta. Sekarang suruh jual Rp7,9 juta. Kan nggak mungkin. Makanya sampai sekarang nggak ada orang yang mau bangun rusunami.

Baca Juga: Tahun Ini Pemerintah Bedah Rumah 7.000 Unit di Sumatera Barat

Jangan dibatasi harga per meter perseginya. Dia jual tipe 20 juga kan masih bagus. Artinya sekitar Rp12 juta. Masih masuk untuk mereka. Kita lihat di negara maju seperti Hongkong saja, harga apartemennya gila-gilaan, mencapai Rp300-400 jutaan per meter persegi. Dan mereka bangun, ada yang tipe 15 m2. Intinya orang ada tempat tinggal, sehingga tipe 20 m2 juga sudah oke.

Pengembang yang jual komersial tipe 20 juga banyak kok. Berani mereka jual Rp400 jutaan. Apalagi dengan harga Rp250 juta, masih bisa masuk untuk subsidi. Jadi ini terobosan yang harus dilakukan oleh pemerintah. Kalau itu bisa, ditambah lagi dengan insentif KLB, misalkan di tengah Kota Jakarta, bikin saja KLB 20. Sehingga cost tanahnya jadi kecil, masih bisa masuk.

Lantas bagaimana dengan rusunawa yang dibangun pemerintah, apakah bisa menjadi solusi backlog tersebut?

Nah, itulah. Jangan sampai malah pemerintah justru bangun gede-gedean rusunawa. Ini terus terang saya nggak setuju. Sampai berapa banyak, sampai berapa kuat pemerintah bangun ini. Cost-nya saja besar, apalagi pemerintah yang bangun sendiri. Jadi pemerintah tidak perlu membangun rusunawa. Karena ini hanya solusi temporary. Orang butuh rumah untuk tinggal, bukan kontrakan untuk sewa.

Baca Juga: Benar kan! Rumah DP 0 Hanya “Retorika”, Bukan untuk Rakyat Miskin

Jadi harus bangun rusunami dengan skim seperti tadi. Saya bisa bangun rusunami, yang penting harga Rp250 juta dan pemerintah tidak batasi harga jual per meter persegi dan tidak dibatasi luas per meter perseginya. Dan dikasih insentif KLB.

Selain izin, masalah apalagi yang masih menjadi dilema para pengembang?

Selain perizinan, dilema masalah tanah. Ini bukan masalah yang gampang. Soal lahan ini memang pemerintah juga harus turun tangan. Mana-mana area yang bisa digunakan untuk pengembangan perumahan subsidi, itu yang diplot sama mereka. Atau, dibebaskan dulu oleh pemerintah, kemudian tenderkan ke developer. Atau seperti saat ini dengan adanya pengembangan di daerah TOD-TOD. Pemerintah juga harus berani jual kawasan di sana untuk rumah subsidi. Jadi memang pemerintah itu harus lebih fokus.

Artinya pemerintah saat ini kurang fokus ke perumahan rakyat?

Berkali-kali saya bilang, departemen perumahan harus diaktifkan. Jadi nggak ada conflict of interest. Departemen Perumahan Rakyat memang harus ada. Jangankan kita, Amerika, negara yang sudah maju, yang pendapatannya (income per capita) jauh dari kita, mereka ada departemen perumahan, Department Housing and Urban Development. Kenapa di kita yang income-nya masih kecil, yang butuh subsidi rakyat untuk memiliki rumah ini tidak ada departemennya. Jadi memang harus urusin perumahan rakyat ini dan harus orangnya pun yang paham soal perumahan dan kendala-kendalanya.

Baca Juga: Ingatkan Pemerintah Soal Subsidi Perumahan, IPW: Tidak Ada Alasan Turunkan Anggaran Perumahan

Bagaimana dengan target pengembangan perumahan oleh SPS Group, terutama di semester pertama?

Semester pertama karena faktor hujan, sehingga ada sedikit kendala dari target SPS Group. Kami sementara bangun 5.200 unit rumah di beberapa proyek kami. Kami tetap optimis, target kami tahun ini bisa tercapai. Dari 15.000 target kami tahun ini, sekitar 12.000 unit adalah rumah subsidi dan sisanya non subsidi.

Hingga saat ini landbank yang sudah dikuasai SPS Group sekitar 1.000 hektar. Berapa hektar yang sudah dikembangkan?

Yang sudah dibangun sekitar 400 hektar. Jadi lahan kami masih cukup untuk mengembangkan perumahan, baik subsidi maupun non subsidi. Selain di Grand Cikarang City 2, yang juga bakal menjadi andalan adalah di Grand Vista Cikarang, dan Purwakarta. Di Purwakarta juga direncanakan mulai bangun tahun ini. Rencana tahap awal sebanyak 10.000 unit. Kami mulai di kuartal terakhir tahun ini sebanyak sekitar 2.000-3.000 unit.

Baca Juga: Properti Purwakarta dan Subang: Melesat Lantaran Industri (Data dan Fakta)

Ada lokasi lahan baru untuk SPS Group?

Ada, kami sudah siapkan. Semuanya di timur Jakarta. Kami memang belum ke Patimban dan Kertajati, tapi mungkin nanti akan ke sana.