Properti Jakarta Timur, Bergerak Massif di Jalur Infrastruktur

Massifnya pembangunan infrastruktur mendorong properti Jakarta Timur bergerak dengan cepat. Kawasan yang disebut sebagai golden gate pergerakan masyarakat yang tinggal di wilayah Bekasi, Depok, Bogor, bahkan Bandung kian sempurna lantaran Cawang berkembang sebagai hub transportasi massal.

PropertiTerkini.com – Beberapa wilayah di DKI Jakarta terus diperkuat dengan pembangunan infrastruktur. Keberadaan infrastruktur akan berperan besar dalam menciptakan pusat pertumbuhan properti baru. Keberadaan infrastruktur sudah pasti akan membuat kawasan yang semula terkendala dari sisi aksesibilitas menjadi terbuka dan berkembang lebih maju, baik sebagai kawasan pemukiman maupun kawasan bisnis.

Baca Juga: CAWANG-MT HARYONO: The Second CBD Jakarta

Hal ini sudah dilihat nyata, seperti di sekitar infrastruktur jalan tol, terutama di sekitar akses pintu masuk ataupun keluar. Demikian halnya pengembangan infrastruktur berbasis transportasi massal, seperti Mass Rapid Transit (MRT), Light Rail Transit (LRT) hingga KRL Commuter Line. Proyek-proyek properti anyar sudah bermunculan bahkan jauh sebelum infrastruktur tersebut mulai dibangun. Kini, disaat satu per satu infrastruktur tersebut mulai dioperasikan, properti pun tumbuh kian subur dengan harga yang sudah naik signifikan.

Jakarta sebagai barometer pusat bisnis dan perekonomian Indonesia tetap menjanjikan bagi sektor properti. Selain pergerakan ke barat dan selatan ke arah TB Simatupang, pergerakan di koridor timur menunjukkan potensi yang menjanjikan.

Tentunya, masing-masing wilayah di DKI Jakarta menampilkan karakteristik pasar yang berbeda. Seperti misalnya di Jakarta Timur yang masih menyimpan lahan yang lebih luas untuk pengembangan properti, baik landed house maupun apartemen.

Harus diakui, pertumbuhan properti di wilayah Jakarta Timur memang tidak secepat wilayah lainnya, seperti di Jakarta bagian barat. Lambatnya pengembangan infrastruktur menjadi salah satu faktornya. Namun siapa sangka, dalam lima tahun terakhir ini, properti di Jakarta Timur berkembang dengan sangat cepat.

Banyak perusahaan pengembang properti, termasuk pengembang-pengembang kelas wahid telah dan akan mulai membangun proyeknya. Besarnya potensi di Jakarta Timur juga didukung dengan massifnya pengembangan infrastruktur, seperti jalan tol, LRT Jakarta juga LRT Jakarta-Bogor-Depok-Bekasi (Jabodebek). Keuntungan lainnya, harga tanah yang relatif masih lebih rendah dibandingkan dengan wilayah Jakarta lainnya memberikan peluang bertumbuhnya pasar lebih tinggi.

Baca Juga: Properti di Jalur LRT: Pencarian Meningkat, Harga Melambung

Data temuan Indonesia Property Watch menunjukkan bahwa dalam tiga tahun terakhir, pertumbuhan harga tanah perumahan di Jakarta Timur menempati urutan tertinggi sebesar 5,19% per tahun. Menyusul di bawahnya yakni, Jakarta Barat sebesar 4,77%, Jakarta Pusat 4,54%, Jakarta Selatan 4,5%, dan Jakarta Utara terendah 3,79%.

“Pergerakan harga di Jakarta Timur relatif masih didominasi pertumbuhan yang terjadi di wilayah Cakung dan Pulogadung serta di sekitaran Cawang hingga Cibubur,” ujar Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch.

Lebih lanjut, menurut Ali, pertumbuhan tinggi yang terjadi di wilayah Jakarta Timur masih berpotensi untuk naik lagi menyusul harga pasaran tanah di wilayah ini yang masih terendah dibandingkan wilayah lainnya di Jakarta.

Data yang sama dirilis oleh portal properti Lamudi belum lama ini. Data tersebut menunjukan bahwa pencarian properti di Jakarta didominasi oleh kawasan di Jakarta Timur, seperti di Pulogebang, Cipayung, Cibubur, dan Ciracas.

Mart Polman, Managing Director Lamudi mengungkapkan, Jakarta Timur lebih diincar lantaran kawasan ini punya harga properti dan tanah yang lebih terjangkau. Mart mencontohkan harga tanah di kawasan Pulogebang yang hingga awal tahun ini masih dijual dengan harga rata-rata Rp3.950.000 per meter persegi. Sementara di Cipayung, Cibubur dan Ciracas masing-masing dengan harga rata-rata Rp4.500.000, Rp5.500.000 dan Rp5.928.571 per meter persegi.

“Di kawasan Jakarta Timur masih banyak lahan yang belum digarap menjadi perumahan. Hal ini juga menjadi salah satu faktor mengapa harga tanah di sana masih lebih murah,” kata Mart.

Baca Juga: Sakura Garden City, Dilengkapi Jembatan Penghubung ke Stasiun LRT Ciracas

Selain itu, masih belum terkoneksinya ruas-ruas tol di koridor timur membuat banyak potensi pasar properti yang belum muncul di Jakarta Timur. Namun dengan terhubungnya Tol Cakung ke Cilincing-Tanjung Priok akan memberikan potensi yang luar biasa bagi pertumbuhan pasar properti di wilayah sekitarnya.

Dalam perkembangannya, lanjut Ali, selain pasar perumahan landed yang masih terbuka lebar di Jakarta Timur khususnya di segmen menengah atas, pasar apartemen dan komersial pun akan semakin berkembang mengejar ketertinggalannya dibandingkan dengan wilayah lainnya.

Sebagai salah satu arah pelebaran wilayah dari Kelapa Gading yang terus mengarah ke timur melewati Pulogadung dan Cakung, Jakarta Timur juga menyimpan potensi arah perkembangan dari CBD Jakarta yang terus mengarah ke Cawang ke arah jalur LRT. Melihat hal tersebut, maka hampir sebagian besar kawasan Jakarta Timur mempunyai potensi yang tinggi.

Apalagi, Jakarta Timur juga merupakan pintu masuk (golden gate) pergerakan masyarakat yang tinggal di wilayah Bekasi, Depok, Bogor, bahkan Bandung.

Pembangunan Infrastruktur

Sudah tidak dipungkiri, pentingnya peran infrastruktur dalam mendongkrak pamor dan value sebuah kawasan. Pengembangan jalan tol terus dilakukan guna mengintegrasi kawasan-kawasan di Jakarta Timur hingga timur Jakarta yang mengarah ke wilayah Bekasi, Karawang, Bandung, hingga Jawa Tengah.

Baca Juga: Empat Proyek Baru Ciputra 2019, Rincian Data dan Fakta Proyek Utama

Sami Miettinen, Direktur Utama PT Mitra Sindo Sukses – pengembang Jakarta Garden City (JGC) – juga mengakui adanya pertumbuhan yang sangat progresif dan signifikan lantaran adanya infrastruktur. Dia mencontohkan kawasan JGC yang semakin intensifikasi dengan pembangunan berbagai produk properti, baik hunian maupun komersial berikut fasilitasnya.

“Kawasan ini didukung dengan aksesibilitas yang mudah dijangkau dan terbuka ke berbagai wilayah. Sehingga ini berdampak pada besarnya minat masyarakat sekitar untuk memiliki hunian di sini,” ungkapnya.

Adapun akses tol yang menghubungkan kawasan ini menuju Bandara Soekarno-Hatta melalui Tol Tanjung Priok–Ancol–Bandara Soekarno-Hatta, kemudian akses jalan Tipar–Cakung yang semakin memudahkan menuju kawasan Kelapa Gading, serta ke Jalan Raya Bekasi. Saat ini, melalui tol, JGC juga bisa diakses melalui exit Cakung Timur Tol Jakarta Outer Ring Road (JORR).

Selain jalan tol, yang juga terlihat cukup massif adalah pembangunan infrastruktur untuk transportasi massal. Bahkan Jakarta Timur, persisnya di Cawang dan Halim akan menjadi hub transportasi massal dari koridor timur ke pusat Kota Jakarta.

Mulai dari kereta commuter line yang telah memiliki simpul di beberapa lokasi, seperti di Kalender hingga Cakung untuk perlintasan Cikarang, Bekasi hingga pusat Kota Jakarta, juga di Stasiun Cawang untuk perlintasan Bogor-Jakarta Kota.

Kemudian kereta ringan LRT Jabodetabek, dimana hingga pertengahan Juni 2019, progres pembangunan tahap 1 telah mencapai 63 persen. Adapun untuk LRT lintas Cawang-Cibubur sudah mencapai 82,69 persen, Cawang-Dukuh Atas 51.902 persen dan Cawang-Bekasi Timur mencapai 57.053 persen.

Baca Juga: ACP Mulai Bangun LRT City Urban Signature, Ciracas

Proyek yang menghubungkan DKI Jakarta dengan tiga kota satelit di sekitarnya itu diperkirakan akan rampung pada Juli 2020. “Pengerjaan kami target selesai Juli 2020. Lalu, perlu enam bulan uji coba sehingga beroperasi efektif di 2021,” kata Corporate Secretary PT Adhi Karya (operator LRT Jabodebek), Ki Syahgolang Permata.

Tidak ketinggalan, kereta cepat Jakarta-Bandung dengan simpul stasiun di Halim juga tengah dikebut penyelesaiannya. Proyek kerjasama antara Indonesia dan China (Kereta Cepat Indonesia–China) ini telah mencapai 18 persen dan ditargetkan rampung pada akhir 2020, sehingga mulai beroperasi di 2021.

“Akhir 2019 kami harap progresnya bisa mencapai 60%. Saya akan terus mengawal dan memastikan proyek berjalan baik,” ujar Menteri Badan Usaha Milik Negara (BUMN) Rini M Soemarno.

Gerak Properti

Keberadaan jaringan infrastruktur tersebut sudah bisa dipastikan akan semakin menggairahkan prospek bisnis properti di kawasan Jakarta Timur. Kawasan hunian baru yang terintegrasi atau yang disebut Transit Oriented Development (TOD) mulai menjadi trend gaya hidup baru masa kini.

Robert Yapari, Presiden Direktur Trivo Group – salah satu pengembang kawasan hunian Sakura Garden City di Ciracas – mengungkapkan pentingnya konektivitas dalam mendukung integrasinya sebuah kawasan. Bahkan tanpa TOD pun, kata Robert, tetap dibutuhkan konektivitas. Karena dengan adanya konektivitas, maka akan semakin menarik bagi konsumen untuk beli dan tinggal di dalam kawasan tersebut.

Baca Juga: PROPERTI BANDUNG: Mengarah ke Timur

“Konektivitas itu bisa dengan sangat mudah mengangkat siapapun yang tinggal di sini untuk ke mana-mana,” ujar Robert.

Ibah Djauhari, General Manager KSO Perum Perumnas-PT Bakrie Pangripta Loka – pengembang superblok Sentra Timur Residence – mengatakan bahwa keberadaan infrastruktur semakin menarik banyak pengembang untuk membuka proyeknya. “Makanya sekarang Jakarta Timur masih sunrise property,” imbuhnya.

Bukan tanpa alasan, selain infrastruktur jalan, Ibah menambahkan, beberapa fasilitas lain seperti terminal termegah di Asia Tenggara yaitu Terminal Modern Sentra Timur juga berada di kawasan ini.

“Jakarta Timur memang belum seperti di kawasan lain tetapi sudah mengarah ke sana. Justru dengan tertata lebih baik menjadi pembelajaran kawasan lainnya bahwa Jakarta Timur akan memiliki potensi luar biasa. Kalau orang ingin investasi di lokasi yang belum super komplit tetapi sudah tahu akan menjadi super komplit, di sinilah Jakarta Timur. Masih sunrise di Jakarta Timur,” terang Ibah.

Baca Juga: Sentra Timur Residence Serah Terimakan Tower Sapphire, Tahun Ini Bangun Dua Menara

Oleh karena itu, menurut Ibah, kesempatan membeli atau berinvestasi properti di Jakarta Timur harus dilakukan mulai sekarang. Momentumnya sangat tepat, sebelum fasilitas transportasi massal benar-benar beroperasi.

“Kita lihat sendiri pembangunan transportasi massal yang sangat massif. Semua ini yang akan menaikkan investasi di Jakarta Timur, termasuk di Sentra Timur Residence,” tegasnya.

Platform jual beli, OLX pada akhir Maret 2019 lalu juga merilis adanya peningkatan pencarian hunian di lintasan LRT, baik yang mengarah ke Bekasi maupun ke Cibubur. Sejak awal tahun, tercatat lonjakan angka pencari hunian apartemen dan rumah naik hingga 44 persen.

Kenaikan juga terjadi dari sisi harga. Rata-rata harga jual rumah di lintasan LRT Cibubur, misalnya naik mencapai 9,5 persen dari semula Rp1,2 miliar menjadi Rp1,3 miliar. Sementara harga apartemen rata-rata naik dengan kisaran 18-23 persen. Jika sebelumnya apartemen dijual seharga Rp344 juta, hingga akhir Maret naik menjadi Rp407 juta.

Baca Juga: PROPERTI di CAKUNG: Infrastruktur Bikin Untung

“Pembangunan infrastruktur dan moda transportasi baru telah berdampak signifikan pada aktivitas jual dan beli properti,” ungkap Ignasius Ryan Hasim, Head of Real Estate Category OLX Indonesia.

[Selanjutnya: daftar proyek properti Jakarta Timur]