CITAYAM-CILEBUT: Cerita Rumah Pinggiran yang (lagi) Naik Pamor

Rumah-rumah subsidi yang semula banyak mengitari area sekitar stasiun kini telah bergeser cukup jauh atau sekira 20-30 menit. Kawasan perumahan yang semula dibangun sebagai rumah subsidi kini bertransformasi menjadi rumah komersil dengan harga mulai sekitar Rp350 jutaan.

Kota-kota penyangga Jakarta kian diminati oleh pemburu properti, baik untuk tinggal maupun berinvestasi. Selain karena harganya yang lebih terjangkau, kemudahan transportasi juga menjadi pertimbangan utama. Seperti di perlintasan commuter line Jakarta-Bogor, tepatnya di sekitar Stasiun Citayam, Depok, Stasiun Bojonggede dan sekitar Stasiun Cilebut, Bogor. Bahkan pertumbuhan perumahan yang mengitari ketiga stasiun tersebut tumbuh bak jamur di musim hujan.

Meski demikian, kawasan perumahan dengan luas di atas 40 hektar hampir tak dijumpai di sekitar stasiun. Ada pun Perumahan Green Citayam City (GCC) yang dikembangkan oleh PT. Green Construction City (GCC) seluas 150 hektar terletak di Jalan Raya Citayam Parung, Ragajaya, Bojonggede, Bogor yang berjarak sekitar 5-6 km dari Stasiun Citayam, atau dengan waktu tempuh sekitar 15-30 menit. Sedangkan kawasan Perumahan Twins City di Tajurhalang, Bogor seluas 40 hektar berjarak sekitar 9 km atau dengan waktu tempuh sekitar 15-30 menit ke Stasiun Bojonggede.

Perumahan dengan skala lebih kecil memang telah menguasai tiga stasiun tersebut. Bahkan rata-rata adalah perumahan dengan sistem klaster. Jumlah unit terbatas dan dengan harga yang lebih tinggi. Fenomena ini, menurut konsultan properti, Ferry Supandji, sangat lumrah lantaran sebagian besar pekerja di Jakarta adalah kelas menengah ke bawah, sehingga pilihan mereka adalah daerah penyangga, termasuk ke wilayah Depok dan Bogor.

“Pagi atau sore hingga malam, pasti stasiun tersebut padat sekali. Itu karena mereka memang memilih untuk tinggal di wilayah sekitar itu,” kata Ferry ketika dihubungi.

Salah satu proyek terbaru dari perumahan Cilebut Residence 2 yang lebih dekat ke Stasiun Cilebut (foto: Patrisia)

Menurut Ferry, kondisi jalanan Ibu Kota Jakarta yang semakin padat membuat waktu tempuh dengan kendaraan pribadi juga semakin lama. Sementara pelayanan transportasi massal juga semakin baik, sehingga masyarakat juga semakin terbuka untuk menggunakannya.

“Maka pilihan terbaik bagi mereka adalah hunian di daerah penyangga, namun dekat stasiun commuter line. Temasuk ke arah Bogor yang harga propertinya masih sangat terjangkau,” katanya.

Commuter line kini menjadi moda transportasi massal utama dan yang paling diminiati. Setiap harinya kereta rel listrik (KRL) ini mengangkut puluhan ribu penumpang, bahkan mencapai 35.000 orang per hari di Stasiun Bojonggede. Tidak dipungkiri lagi, menjamurnya perumahan di sekitar stasiun menjadi pemicu utamanya.

“Selling point bagi pengembang properti sekitarnya ya transportasi massal tersebut. Apalagi commuter line juga lebih cepat dan relatif lebih tepat waktu,” tambah Ferry.

Beberapa pengembang yang dijumpai juga mengakui jika lokasi perumahan dekat stasiun menjadi daya tarik utama bagi pembeli. Bahkan bebepara proyek baru telah diluncurkan lantaran permintaan yang terus saja meningkat. Sebut saja PT Mitra Selaras Sejati yang sejak awal 2010 lalu membangun Cilebut Residence 1 seluas 12 hektar, sekitar 1 km dari Stasiun Cilebut. Lebih dari 600 unit rumah tapak dalam 3 klaster di lokasi ini sudah terjual habis dan kini tengah memasarkan Cilebut Residence 2.

“Hampir semua pebeli kami end user dan mereka tertarik karena dekat dengan stasiun,” ungkap Tino, staf pemasar Cilebut Residence.

Senada disampaikan Adnan, Marketing Communication Sentra Danau Kemuning. Pengembang Sentra Development Group telah mengembangkan dan memasarkan beberapa proyeknya sekitar Stasiun Bojonggede, termasuk 63 unit hunian klaster di Sentra Danau Kemuning. Proyek 1,5 ha yang digarap sejak 2015 lalu itu telah memasuki fase akhir dan tersisa hanya beberapa unit ruko 2 dan 3 lantai.

“Kebanyakan yang beli di sini karena akses dan lokasi yang dekat dengan stasiun. Dan hampir tidak ada pembeli dari orang Bogor. Semuanya pekerja yang setiap hari dengan commuter line ke Jakarta,” kata Adnan.

Transformasi Komersial

Perumahan Sentra Danau Kemuning memiliki akses langsung ke Stasiun Bojonggede (Foto: Pius)

Semakin tingginya permintaan perumahan di sekitar stasiun sejalan pula dengan peningkatan harga signifikan, termasuk harga tanah. Bahkan rumah-rumah subsidi yang 3-4 tahun lalu masih mudah dijumpai setidaknya dalam radius 2 km sudah tak nampak lagi.

“Peminatnya semakin tinggi, sehingga harga rumah subsidi sudah tidak masuk lagi. Kami jual yang komersial dengan tipe yang sama tapi selisihnya hampir Rp200 juta,” sebut Maman, staf marketing di sebuah perumahan yang hanya sekitar 1 km dari Stasiun Citayam.

Sebagai perbandingan dia mencontohkan, pertengahan 2016 lalu rumah subsidi tipe 22/60 dipasarkan dengan Rp130 juta, namun sejak awal 2017, tipe yang sama dijual dengan Rp210 juta. Bahkan kini sudah di angka 325 juta, sementara tipe 36/60 di kisaran Rp400 jutaan.

“Lokasinya memang lebih ke depan gerbang, tetapi luas tanah yang sama,” kata Maman.

Perumahan Ambar Waringin Elok dan Puri Artha Sentosa yang cukup dekat ke Stasiun Bojonggede pun sudah tak ada lagi stok rumah subsidi. Padahal kedua perumahan ini sudah memasarkan ratusan unit rumah subsidi sejak beberapa tahun lalu. Ambar Waringin Elok kini memasarkan rumah dalam klaster, tipe 36/72 seharga Rp320 juta. Kemudian di Teras Country sekitar 5 km dari Stasiun Bojong Gede juga kini memasarkan unit tersisanya mulai Rp335 juta tipe 36/72.

Perumahan Cilebut Residence, dekat Stasiun Cilebut (Foto: Pius)

Sedangkan Cluster Diamond Citayam (CDC) sejak awal Januari 2018 sudah merevisi harganya, dari Rp200-an juta pada akhir tahun lalu menjadi Rp290-an juta untuk tipe 36/71. Pengembang memberlakukan uang muka (DP) 15 juta dibayar 1 kali, sementara booking fee Rp2,5 juta. Sentra Danau Kemuning pun terakhir memasarkan unitnya di kisaran Rp455 juta sedangkan Ruko berkisar mulai Rp895 juta hingga Rp1,06 miliar.

Gerak naik juga dijumpai di Perumahan Pesona Intiland seluas 7 ha yang berjarak 3 km dari Stasiun Cilebut. Tahun 2010 lalu harga tanah masih di kisaran 120 ribu/m2, kini sudah di Rp2 juta/m2. Harga rumahnya pun naik dari Rp200 jutaan menjadi Rp450 juta untuk tipe 40/60. Sementara tipe 110/120 naik dari Rp500 juta menjadi Rp1,5 miliar. Di lokasi yang tak begitu jauh, Cilebut Residence 1 juga sedang memasarkan beberapa unit terakhir, rumah 2 lantai di kisaran Rp1,3 miliar. Padahal 2010 lalu untuk tipe terkecil (36/72) dalam klaster Adenium Rp174 juta hingga terakhir Rp320 juta. Kini di kisaran Rp400-500-an juta untuk rumah second.

Namun jika ingin mendapatkan rumah subsidi, bisa bergeser sedikit lebih jauh, seperti ke Perumahan GCC. Di sini, rumah tipe 27/72 (2 bedroom) dijual Rp141 juta. Sedangkan di Twins City pun hanya tersisa beberapa unit rumah subsidi dari total sebanyak 160 unit. “Akses semakin terbuka sehingga harga pun naik, dimana saat ini mulai Rp250-300 jutaan,” kata Fahrul Roji, Direktur Utama PT Kembar Intiland. Perumahan Sentra Tajur Halang pun kini beralih ke rumah komersil dengan kisaran Rp395 juta.

Beberapa Proyek yang berada di kawasan Citayam-Cilebut, diantaranya:

Taman Semesta Mas

Taman Semesta mas di Tajurhalang (dok. TSM)

TSM dibangun di lahan 7 hektar dengan potensi pengembangan lebih dari 17 ha di Jalan Raya Babakan, Desa Tajurhalang, Kecamatan Tajurhalang, Kabupaten Bogor, Jawa Barat. Sejak 2014, PT Restu Azimah Abadi telah memasarkan tahap II, dimana tahap I sebanyak 90 unit sudah terjual habis. Tahap II pun tersisa beberapa unit dari 130 unit rumah dengan tipe 36/72 m2 dan 45/84 m2. Perumahan dengan dua akses sekitar 15-20 menit ke Stasiun Citayam dan Bojonggede dipasarkan hampir Rp300 jutaan dengan harga tanah di kisaran Rp2,5 juta/m2.

Cilebut Residence 2

Cilebut Residence 2 di Cilebut (foto: Patrisia)

Cilebut Residence 2 terdiri dari 3 klaster dikembangkan oleh PT Mitra Selaras Sejati di lahan 6,5 ha yang mulai dibangun awal 2017 lalu. Sebanyak 350 unit rumah akan dibangun dan kini sudah terjual sebanyak 180-an unit. Perumahan sekitar 800 m dari Stasiun Cilebut menawarkan beberapa tipe unit dengan kisaran harga mulai Rp550-880 juta. Namun harga tersebut biasanya akan direvisi setiap tiga bulan sekali. Promo khusus diberlakukan di perumahan ini, yakni diskon DP 50% (bisa angsur 4 kali), bebas biaya BPHTB, KPR, AJB dan IMB, serta sertifikat sudah langsung hak milik.

Sentra Tajur Halang

Sentra Tajurhalang (Istimewa)

Launching perdana di Juni 2017, perumahan dibawah naungan Sentra Group mengembangkan hunian sekitar 300 meter dari rencana pengembangan jalan baru, Jalan Pemda Cibinong, atau sekira 15 menit menuju Stasiun Bojonggede. Pada awal Agustus 2017 dipasarkan rumah tipe 38/84 di kisaran Rp330 juta, kemudian naik Rp375, dan akan kembali direvisi per awal April 2018 menjadi Rp425 juta.

Green Citayam City

Green Citayam City (istimewa)

GCC seluas 150 ha dikembangkan oleh PT. Green Construction City (GCC) di Jalan Raya Citayam – Parung, Kecamatan Ragajaya, Bogor. Bekerja sama dengan Bank BTN, sebanyak 5 ribu rumah subsidi seharga Rp141 juta, tipe 27/72 (2 bedroom) dibangun di lahan tersebut. Selain itu juga dipasarkan rumah komersil mulai dari Rp265 juta untuk tipe 36/84 hingga Rp398 juta, tipe 41/84. Akses perumahan ini cukup terbuka dengan kebaradaan angkutan umum menuju Stasiun Citayam dengan waktu tempuh sekitar 15-30 menit.

Pesona Intiland

Pesona Intilan, Cilebut (Foto: Pius)

Pesona Intiland dikembangkan oleh PT Kembar Intiland di Jalan Raya Cilebut, sekitar 3 km dari Stasiun Cilebut. Perumahan ini dibangun sejak 2010 di lahan yang semula 6,1 ha kemudian berkembang menjadi 7 ha dan bahkan berpotensi diperluas hingga 12 ha. Peluang investasi di perumahan ini juga cukup terbuka melihat kenaikan harga yang terus terjadi, mulai Rp200 jutaan menjadi Rp450 juta untuk tipe 40/60, hingga Rp500 juta menjadi Rp1,5 miliar untuk tipe 110/120. Bahkan dalam rencana juga akan dibangun hunian vertikal dalam kawasan yang sudah memiliki kampus BSI ini. [Pius Klobor / Majalah Property and The City Edisi 35/2018]