SML Surabaya: Potensi dan Rencana Proyek Baru

PropertiTerkini.com, (SURABAYA) – Sinar Mas Land (SML) mulai menapaki kakinya di Surabaya, Jawa Timur sejak tahun 1990-an. Proyek perdana SML Surabaya yang dikembangkan saat itu adalah Villa Bukit Mas, jelang tahun 2000. Proyek selanjutnya yang dikembangkan adalah Wisma Sinar Mas Land, kemudian ITC Surabaya dan lanjut ke Wisata Bukit Mas, dimana semuanya adalah proyek hunian tapak atau landed.

Baru di tahun 2016, SML Surabaya menggarap proyek hig rise residensial, yakni Klaska, dan mendapatkan respons yang sangat bagus, baik dari warga Surabaya maupun luar Kota Surabaya dan Jawa Timur.

Bahkan dalam jangka panjang, SML Surabaya juga sudah punya persiapan untuk beberapa proyek baru. “Kami sudah prepare land bank di beberapa lokasi. Lahan tersebut terutama ada di Surabaya Barat, tapi seperti di tengah pun juga ada. Totalnya bisa mencapai 500 hektar,” ujar Aditya Sutantio, Project Division Head Sinar Mas Land di Surabaya, beberapa waktu lalu.

Berikut penuturan lengkap Aditya di Kantor Marketing Bukit Mas (Komplek Ruko Villa Mas) Surabaya, jelang akhir Agustus lalu.

Bagaimana Anda melihat kondisi properti di Surabaya saat ini dan potensi ke depan?

Properti tidak lepas dari kondisi makro, dipengaruhi oleh kondisi ekonomi, perdagangan, fiskal dan lain sebagainya. Jadi faktornya banyak sekali, termasuk politik keamanan dan lainnya. Apalagi kita juga baru selesai Pilpres dan Pilkada. Kalau melihat secara keseluruhan, tren Surabaya tetap positif. Artinya antara supply dan demand-nya masih banyak peluangnya.

Permintaan tetap tumbuh, selama pertumbuhan ekonominya bagus. Kita tahu bahwa pertumbuhan ekonomi Surabaya, Jawa Timur kan melebihi nasional, yakni mencapai antara 7-8 persen, sementara nasional 5 persenan. Jadi masih sangat optimis. Tinggal pasar menunggu situasi yang pas untuk bisa investasi lagi.

Fakta-fakta seperti kebijakan LTV, suku bunga dan sebagainya juga menjadi faktor yang mendukung properti. Kalau ini bisa lebih kondusif tentu ini akan lebih bertumbuh. Tetapi secara umum Surabaya tetap tumbuh, tetap menjanjikan dan tinggal kita melihat peluang di segmen-segmen apa yang paling banyak ngumpul pasarnya. Jadi kita harus siap untuk berubah. Kalau dahulu kita berpikir untuk landed house dengan ukuran sekian dan harga sekian, saat ini tentu kita mesti mikir ulang. Redefinisi lagi, kira-kira bagaimana pasar yang paling pas. Tetapi pasar tetap ada. Backlog banyak.

Artinya kondisi makro sangat berpengaruh besar terhadap properti daerah?

Tentu, karena kita ini sekarang apalagi dengan globalisasi, pengaruh satu dengan yang lainnya tetap ada. Jadi kalau itu ternyata ada fluktuasi atau gejolak, terutama dalam empat tahun terakhir ini tentu kita sadari bahwa ada perbedaan dengan periode sebelumnya. Kalau diamati mungkin ada benarnya mengenai suatu pedoman adanya siklus properti yang katanya antara resesi dan eskalasi itu periodenya lima tahunan. Jadi kalau kembali kondisi semula total 10 tahun.

Kalau tahun 2009 kita mengalami kondisi yang paling rendah dan sekarang 2019 seperti itu, mestinya setelah ini menuju pada eskalasi. Jadi kita optimis sekali. Makanya kita prepare. Pemerintah juga sudah memacu pertumbuhan dari infrastruktur dimana jalan dan lainnya tumbuh maka ini menjadi pemicu pertumbuhan ekonomi dan pada gilirannya kita di properti ini juga akan bergairah. Contoh sekarang kota-kota di sekitar Jatim menuju ke Surabaya juga sudah bagus dengan infrastrukturnya. Jadi orang pasti akan membutuhkan properti.

Terkait dengan infrastruktur tersebut, apa saja infrastruktur di Surabaya atau sekitarnya yang sudah, sedang dan akan dibangun yang punya dampak besar terhadap properti Surabaya?

Yang pasti pengembangan terbesar di Surabaya ini, salah satunya adalah Surabaya Barat. Dan kita tahu bahwa sekarang kebijakan Pemkot Surabaya adalah mengembangkan wilayah-wilayah Surabaya Barat terutama. Kita tahu, akan ada pengembangan JLLT, JLLB, Midle Ring Road (Lingkar Tengah), ini sangat berdampak positif pada pengembangan properti, khususnya di Surabaya Barat.

Untuk Surabaya ini tentu di semua wilayah tetap ada potensi. Tetapi yang paling banyak dan karena masalah land bank-nya juga masih cukup, adalah di wilayah Surabaya Barat. Jadi infrastruktur, khususnya jalan di Surabaya Barat sekarang sedang digencarkan. Jadi nantinya akan ada pertumbuhan yang lebih banyak di sana.

Dengan melihat segala potensi yang ada, seperti yang digambarkan tadi, kapan pantasnya konsumen atau investor harus membeli properti? Apakah sekarang, disaat pertumbuhannya sedang melambat atau disaat sudah pulih (booming)?

Memang harus dilihat dari beberapa aspek, misalnya soal harganya. Kalau sekarang kita lihat bahwa pertumbuhan properti ini, terutama beberapa bulan lalu dimana masih tiarap, tetap jalan tetapi tidak pesat. Kemudian dari peningkatan harga juga tetap ada meskipun tidak signifikan. Artinya ini menunjukan suatu fenomena dimana properti kita masih sangat potensial untuk tumbuh.

Lain halnya waktu periode sebelumnya di tahun 2012-2014, dimana naiknya gencar sekali. Nah, pada saat itu orang akan jual. Sehingga saat ini, menurut saya justru saatnya untuk investasi, karena ini adalah starting point untuk siklus berikutnya. Karena terus akan tumbuh. Saya katakan bahwa saat ini titik yang cukup rendah dari segi harga dan penawaran dan sebagainya.

Baik itu dari investor individual maupun terhadap pengembang-pengembang, saatnya untuk mengembangkan, saatnya untuk berinvestasi. Kita harus siap sekarang, sebab bukan untuk kita jual saat ini juga, namun untuk sekian tahun kemudian disaat siklusnya naik. Dari investor yang tujuannya adalah mendapatkan capital gain saat inilah kita berinvestasi dengan tujuan bahwa selama ini naik, dia akan mendapatkan manfaat lebih besar.

Tinggal masalah sekarang adalah pendanaan. Jadi mengenai kemudahan pendanaan ini sangat penting bagi orang untuk berinvestasi. Kalau itu bisa dan kita juga lihat kondisi saat ini sosial, politik, ekonomi dan lainnya cukup kondusif, maka tidak ada pilihan lain kecuali harus berinvestasi sekarang.

Artinya prediksi Anda bahwa di tahun 2020 properti sudah lebih baik?

Itu sudah pasti. Masalah cuman satu saja, bagaimana kita mempercepat. Sped up untuk bisa mengejar, jadi kita ini harus prepare. Kalau kita tidak siap sekarang, maka kita tidak punya sesuatu untuk bisa diinveskan.

Jika melihat tren saat ini, apakah investor masih tetap banyak bahkan mendominasi atau bahkan end user?

Kembali lagi masalah kondisi makro. Investor tentu menginginkan supaya dia cepat dapat capital gain. Kondisi ketika saat itu masih agak stak, dan dia bukan sebagai long term investor, pokoknya bagi dia beli sekarang jual besok, maka itu tidak akan banyak investor. Kalau kemarin-kemarin lebih banyak kepada end user-nya, tapi ini nanti kalau masa depan dan prospeknya bagus, maka akan kembali lagi nanti. Investor akan tertarik karena ada sesuatu yang menjanjikan di prospeknya tadi dalam jangka pendek maupun panjang. Biasanya kalau investor itu individual pasti jangka pendek.

Tinggal sekali lagi masalah dukungan pemerintah, dalam hal ini lembaga-lembaga keuangan dan fiskal untuk mensuport tujuan investasi. Jadi nantinya memang investor. End user juga selalu ada, tapi rasio perbandingannya nanti akan lebih banyak investor. Tentunya kalau investor dia ingin cepat balik modalnya. Nah, di segmen mana, harga berapa, ukuran berapa. Nah, ini tentunya kita harus pandai dan jeli untuk melihat investor mana.

Contoh apartemen, apartemen yang seperti apa, ukuran berapa dengan harga berapa, dengan term pembayaran seperti apa. Intinya cuman satu, kalau dia investasi sekarang meskipun dia belum selesai, dia sudah dapat keuntungannya. Jadi memang kita juga harus bekerjasama dengan lembaga-lembaga tersebut.

Beberapa pihak mengatakan bahwa, properti di Surabaya juga over supply, semua orang sudah punya rumah. Tapi tadi Anda juga mengatakan bahwa masih ada backlog perumahan di Surabaya ini. Bagaimana sesungguhnya hal tersebut?

Sebetulnya Surabaya juga hampir sama dengan yang lainnya. Beberapa waktu lalu tentu merasakan adanya slow down. Tetap jalan tapi nggak cepat. Sebetulnya mereka punya finansial cukup, cuman dia akan lihat. Kalau kami melihat sebetulnya orang Surabaya hampir semua sudah punya rumah. Tapi kalau kita bicara masalah investasi, tidak ada masalah. Selama itu menjanjikan, dia akan membeli. Pengalaman kami, pembeli-pembeli kami juga orang Surabaya. Memang ada juga dari kota-kota lain.

Kalau lihat dari historical, walaupun mereka sudah punya rumah, tapi mereka juga mempersiapkan untuk anaknya. Sebagai end user pasti mempersiapkan itu. Jadi kalau kemarin-kemarin berimbang pembeli kami, baik investor pun end user.

Produk di kisaran harga berapa yang paling diminati?

Kalau yang di Wisata Bukit Mas yang tersisa di kisaran Rp2-3 miliar. Kebanyakan yang beli adalah keluarga muda atau orang tua yang membelikan untuk anaknya, biar tidak berjauhan. Kalau di Klaska kebanyakan adalah orang-orang yang tinggal di sekitarnya. Atau dari luar Pulau Jawa yang anaknya akan sekolah di Surabaya. Tetapi proyek baru kami di Clover Ville, sebanyak 60 persen investor.

Seberapa besar potensi investasi properti di Surabaya, jika dilihat dari gain atau sewa-menyewa?

Kebetulan semua lahan kami ada feature infrastruktur yang bersebelahan dengan proyek kami. Seperti Wisata Bukit Mas nanti ada JLLT, di Clover Ville ada Outer East Ring Road (OERR)/JLLT, di Klaska Residence ada frontage road yang diperpanjang sampai sebelah lokasi kami. Jadi kita nggak ngapain aja, featured potensial peningkatan harganya pun sudah ada di depan mata. Kemudian di proyek kami, minimal naik 8-10 persen per tahun. Ini faktor internat, belum dampak luar yang juga akan membuat proyek kami semakin meningkat nilainya.

Jadi berapa persisnya jumlah proyek SML Surabaya?

Saat ini ada Wisata Bukit Mas. Landed house, tapi tidak menutup kemungkinan nantinya akan dikembangkan kawasan komersial. Masih ada sekitar 8-10 hektar lahan untuk komersial. Kami juga punya proyek high rise Klaska Residence, dan Clover Ville. Tapi kalau bicara jangka panjang, sebetulnya kami juga sudah punya persiapan. Kami sudah prepare land bank di beberapa lokasi. Tinggal urusan perizinan, kerja sama, karena ada beberapa tempat yang kami bekerjasama dengan Pemkot dan lainnya. Intinya cuma satu, kami butuh akses. Jadi kalau akses selesai, maka proyek bisa jalan.

Lahan tersebut terutama ada di Surabaya Barat, tapi seperti di tengah pun juga ada. Totalnya bisa mencapai 500 hektar di beberapa lokasi, terutama Surabaya Barat. Dan kebetulan, lokasi tersebut kalau dari tata kotanya adalah kawasan pengembangan baru. Lokasi sangat strategis dan dekat dengan fasilitas umum yang saat ini sudah ada. 1-2 tahun yang akan datang, pasti langkah kami akan jauh lebih cepat daripada beberapa waktu yang kemarin.

Surabaya sebagaimana kota-kota besar sedang tren akan hunian vertikal. Bagaimana dengan perkembangan terkini di Klaska Residece?

Penjualan hingga sekarang sudah mencapai 80 persen untuk tower pertama, sisa hampir 170 unit untuk 1 dan 2 kamar tidur. Kalau studio memang sudah habis, tidak banyak hanya sekitar 200 unit. Ini adalah proyek 3 tower, kami rencanakan tahun depan bisa mulai menjual tower kedua. Profil pembelinya, 70% dari Pulau Jawa, 30% dari luar Pulau Jawa (Kalimantan, Batam, dan lainnya). Mostly memang Surabaya yang terbanyak.

Rata-rata yang membeli di Klaska adalah mereka yang sudah tahu proyek-proyek kami di luar Surabaya. Contohnya paling besar yang dari Jakarta yang tahu proyek kami di BSD City.

Kapan persisnya SML masuk ke Surabaya?

Kami mulai di Villa Bukit Mas tahun 1999, mendekati tahun 2000. Kemudian Wisma Sinar Mas Land, kemudian ITC, lanjut ke Wisata Bukit Mas. Selama ini kami masih bergerak di landed house. Tapi melihat dari potensi juga pengalaman kami dari tempat lain, maka Klaska kami mulai 2016 lalu. Dan syukurlah, respons-nya bagus.

Berapa kenaikan harga Klaska Residence sejak awal?

Awal dulu Rp300-an juta. Sekarang tipe Superior sudah habis, yang paling murah Deluxe sudah Rp700-800 jutaan untuk yang luas 35 meteran persegi. Kalau harga per meter sekitar Rp23-24 juta/m2 dengan cara bayar yang cukup panjang. Cicilan developer sampai 36 kali. Paling banyak memanfaatkan fasilitas kredit.

Untuk mengejar segmen pasar gemuk, beberapa pengembang mengubah ukuran rumah dan tanah agar harga tetap terjangkau. Apakah SML Surabaya juga demikian, atau ada strategi lain?

Prinsipnya, sebelum kami bangun atau memasarkan produk, kami sudah lakukan survei dan analisa. Kami yang membawa nama besar SML tidak hanya mengejar kuantitas tapi juga kualitasnya. Kami nggak mau nanti tidurnya nggak nyaman. Kami sudah membuat desain dan layout sedemikian rupa yang menurut kami paling manusiawi untuk orang tinggal. Entah tinggal sendiri, pasangan atau keluarga. Dengan komposisi luasan seperti itu, dengan spesifikasi dan fasilitas seperti itu, harga kami bisa dikatakan nggak mahal.

Memang betul, konsumen Surabaya pertama pasti melihat dari segi harga. Tapi kami harga itu bukan segala-galanya. Lebih penting lagi adalah manfaat bagi mereka. Jadi kalau manfaat itu sudah pas dengan mereka, maka harga jadi soal kedua. Harga juga memang tidak terlalu tinggi, tetap kompetitif sesuai spesifikasi bangunan tersebut.

Soal apartemen, saat ini di semua sudut Kota Surabaya sedang membangun dan menjual apartemen. Apakah masih mudah atau bahkan sedang susah menjual unit apartemen tersebut?

Untuk high rise dari kami hanya Klaska. Kebetulan di dekat kami yang head to head dengan Klaska belum ada. Adapun apartemen sekitar sana tapi harganya sudah Rp2 miliar ke atas. Jadi inilah keunggulan kami. Sebenarnya ada juga yang dekat dengan kami tapi dia bermain di segmen bawah. Unit kecil, harga lebih murah untuk disewakan.

Untuk Surabaya, sebetulnya tren untuk orang investasi di vertikal sebenarnya sudah cukup lama, sekitar 10-15 tahun yang lalu. Sekarang, untuk mengedukasi masyarakat untuk membeli atau investasi di apartemen, sudah cukup bagus. Artinya tidak perlu ada upaya-upaya yang susah untuk itu, karena mereka sudah menyadari bahwa kebutuhan Surabaya ini vertikal. Kalau rumah tapak sudah harus ke luar kota atau ke pinggiran sana. Akhirnya mereka menyimpulkan sendiri, bahwa di antara sekian pilihan itu, mana yang paling pas untuk kebutuhan dia. Jadi kita harus jeli melihat itu. Semua punya potensi. Jadi minat mereka beli apartemen sudah bagus.

Progres pembangunannya (Klaska) sejauh ini sampai di mana?

Sudah lantai 1 untuk tower pertama. Di sana ada lifestyle mall-nya. Nanti di fase kedua ada SOHO, Office dan hotel. Di sini juga nanti ada perpustakaan.

Sebagai tambahan, saat ini berapa harga tanah tertinggi di Surabaya?

Setiap wilayah di Surabaya punya kawasan tertentu dengan harga tanah tertinggi. Ada yang sampai Rp100 juta/m2, tanah untuk komersial.

Melihat harga tanah dan properti yang terus naik, apakah ada kondisi di mana pasar Surabaya akan jenuh?

Menurut saya, tidak. Selama ada potensi untuk pembangunan akan naik terus. Kenaikan akan dipicu dengan adanya pembangunan berikutnya. Misalkan, saya bangun tower pertama lalu kemudian bangun tower kedua, pasti harganya terkatrol. Mungkin di suatu titik akan slow, tapi bukan berarti mati. Karena secondary juga tetap jalan terus. Saya cuma punya 2 anjuran kepada masyarakat yang sudah punya dana: 1, investasi properti, 2, traveling.